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物业项目管理中中央空调设备的管理

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物业项目管理中中央空调设备的管理
 
中央空调设备管理主要是运行管理、维修保养和定期检测，确保安全、经济运行，满足用户需求。
(1)中央空调设备在使用期内要建立值班制度，配备合格的专业工程技术人员和相应数量的操作工和维修工。
(2)制定严格的运行制度及安全操作规程，并认真执行；根据季节和用户冷热负荷变化，编制科学合理的运行方案，包括：供（停）冷（热）的时间、开机台数和运行参数，实现经济运行。
(3)备齐空调操作、维修、测试用工具、仪器仪表，准备恰当数量的常用零配件、制冷剂、润滑油和易损易耗品，并建立空调专业维修服务公司和零件供应商名册。
(4)建立中央空调系统技术档案。
(5)建立临时用冷（热）管理制度，满足特殊用户对空调的需求。
(6)定时进行设备巡检，记录设备运行状态参数，根据冷热负荷变化及时调整主机和系统的运行参数；随时排除设备故障，确保设备安全、合理运行。
(7)根据空调设备生产厂家和安装单位提供的技术资料和说明书，制定空调系统维修保养制度、测试调整计划和大、中修计划。
(8)定期对空调计量仪表和安全保护装置进行检查与校验，确保用冷热计量单位的准确性和对系统与设备的有效保护；随时进行空调系统运行参数的分析做到科学、合理供用空调。
(9)建立火警、爆管、有害气体泄漏、流行病传播时和机械、人身事故的应急预防措施。
(10)按规定对空调设备、机房进行整理、整顿、清扫，始终保持整洁卫生。
(11)搞好机房的通风、照明、防水、防火、门窗、锁具、非工作人员出入登记管理。
(12)有计划地对设备进行维修保养，保证设备清洁、完好、达标。
(13)定期进行空调系统耗能（水、电、气、汽、油）统计、分析，测算空调运行成本，做好成本核算与节能管理，准确测算空调费用。
(14)重视空调系统噪音污染的防治及有害物质的排放，减少环境污染。
(15)定期对空调系统、主机和空调房间进行专业测试，以便采取有效措施进行调整，使空调主机与系统及空调效果都保持在最佳的有效状态
(16)在空调停机期间，要对空调系统及设备进行有效的检查和维修养护，主要是：
①对制冷机的密封进行严格检查、测试，杜绝一切泄漏的可能；特别是溴化锂吸收式制冷机的真空度要每天巡检、记录，保持真空泵供电，保证真空度维持在规定的范围内。
②空调停机越冬期间，要放空制冷主机内的积水，空调冷媒水与冷却水管道系统内要保持满水湿保养，只放空有结冻可能的部分管内存水，以免结冻损坏管道。
③对制冷机、制冷工质、润滑油及各种安全保护装置进行专业维修保养、测试、调整，使其达到标准要求。
④对冷媒水、冷却水系统进行冲洗，对水质进行检验、处理，以防系统内堵塞、结垢或腐蚀；对循环泵、冷却塔、水处理设备、管道、阀门等进行维修保养，使其完好。
⑤校验和调整各类仪器仪表，保持其测量准确。
⑥对空调末端设备（空调机组、风机盘管等）及风系统进行维修保养，提高其使用效率。
(17)在空调管理中要特别注意以下几个问题：
①空调房间空气参数的设定一定要科学合理，在满足用户基本需求的前提下，要考虑能源的消耗；如：夏季室内空气温度尽量设定在26℃以上，冬季设在18℃为宜。
②新回风比例的调节和运用，主要是：在利用室外新风就能满足空调房间的冷热需求的情况下，一般就可以不开制冷机供冷或供热，只开风机送新风；在正常供冷（热）的空调期间，一定要关闭空调房间的外门窗，并一定要送新风，这样，一方面能满足空调房间内空气的含氧量，满足空调房间的卫生要求，还可以始终保持空调房间处于正压，以减弱室外空气的侵扰，保证空调效果高水平；在过渡空调季节内，要随时调节新回风的比例，实现最佳运行；在设计配备有新风热能量回收装置的空调系统中，要充分利用，提高冷热源的回收率。
​以上资料由重庆书铭物管培训中心整理提供，仅供学习参考。

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